La crise de l'immobilier américain a entraîné une chute importante de la Bourse, et des faillites bancaires en cascade. Que se passe-t-il exactement aux Etats-Unis ? Une telle crise pourrait-elle toucher la Belgique ? Et au fait, c'est quoi la crise ?

François Ferrara & Henri Houben
10-10-2007

• Ils remboursent toujours leur maison, mais vivent dans un mobilhome
• En Belgique, 6 % à peine des isolés peuvent acheter un logement
• La crise en cinq questions

Ils remboursent toujours leur maison, mais vivent dans un mobilhome

Devenez propriétaire, disait Bush. Des millions d'Américains qui l'ont fait ont vécu une véritable descente aux enfers. Voici leur histoire.

Subprime. Ce mot, qui a envahi les pages économiques des journaux, est indissociablement lié à la crise touchant actuellement les Etats-Unis. Il désigne un type de crédit hypothécaire accordé à une personne n'offrant pas les garanties nécessaires à l'achat d'une maison, vu ses faibles revenus.

Caractéristique importante : ce prêt est à taux variable. Un taux assez bas les deux premières années, mais qui par la suite peut être multiplié jusqu'à cinq fois. Ce qui rapporte donc gros aux banques. D'autant que ces prêts sont accordés pour de longues périodes : 40 ou 50 ans. On comprend donc l'empressement qu'ont eu les banques US à les généraliser.

De la présidence de Reagan, dans les années 80, à celle de Bush aujourd'hui, l'administration américaine s'emploie à faire de chaque travailleur le propriétaire de son logement. C'était l'un des slogans électoraux de George W.

Les familles américaines ont pu s'endetter très facilement grâce à une réforme des crédits hypothécaires et une déréglementation de deux institutions nationales du crédit (Fanny Mae et Freddy Mac, partiellement privées, qui détiennent plus de 50 % des prêts immobiliers du pays).

On a supprimé la loi qui protègeait le citoyen en empêchant qu'on lui octroie un crédit s'il était non solvable. Et les banques, de leur côté, ont rendu leurs prêts très attractifs grâce à ces taux très bas les deux premières années.

Pris en tenaille entre la baisse de l'immobilier et des taux élevés

Au début, ces prêts servaient essentiellement à acquérir des logements modestes. Par la suite, ils ont surtout permis de soutenir la consommation des ménages. De quoi doper faussement la croissance pour tenir l'économie américaine la tête hors de l'eau. En effet, lorsque les banques accordent ces prêts, elles prennent la maison en hypothèque, c'est-à-dire en gage : elles en deviennent propriétaire si l'emprunteur ne rembourse pas. Mais elles ont ensuite accordé des crédits à la consommation ( pour l'acaht d'une voiture, d'éléctroménagers,...) en prenant encore une fois en gage cette même maison.

Les familles arrivaient à s'en sortir car, vu la hausse importante du prix de l'immobilier, il leur suffisait de revendre leur bien pour rembourser le capital avec un petit bonus à la clé. Certains allaient jusqu'à donner leur logement en location pour payer le crédit, vivant eux-mêmes dans leur caravane, voire leur voiture.

Mais trois éléments, propre à la crise capitaliste, sont venus enrayer la machine : la stagnation (voire la baisse) des salaires, la hausse des taux d'intérêt et la baisse des prix de l' immobilier.

Ces dernières années, les taux directeurs de la banque centrale américaine (qui donne la tendance des autres taux d'intérêt) ont été revus 17 fois à la hausse. Les taux variables de prêts immobiliers se sont envolés de quatre points en deux ans, alors que les salaires ont stagné. Les travailleurs se sont donc mis à revendre. Ce qui a augmenté le nombre de biens immobiliers offerts sur le maché. Cette augmentation de l'offre immobilière conjuguée à une demande moindre (vu la stagnation des revenus) a eu pour conséquence une forte baisse de la valeur des logements. Une catastrophe pour de nombreuses familles : impossible de revendre au même montant qu'à l'époque du prêt et impossible de rembourser ce prêt.

Certains prennent en location la maison qu'ils ont dû revendre

La suite est facile à imaginer : de plus en plus de familles sont expulsées de leur logement sans toutefois être libérées du remboursement. En effet, la revente du bien après la saisie s'avère être bien inférieure au montant du capital emprunté et des intérêts. Exproprié de son logement et endetté à vie, nombreux sont ceux qui se retrouvent en état de servitude à vie vis-à-vis de leur banque.

On estime à 1,25 million le nombre de ménages en cessation de paiement en 2006. Il leur reste à vivre dans les camps de mobilhome qui fleurissent à la périphérie des grandes villes. Comme leur maison se retrouve en vente à très bas prix, des sociétés se sont spécialisées dans leur rachat et les mettent en location. Le comble : il arrive que ces logements soient loués à ceux qui en ont été expulsés. Le rêve américain s'est transformé en cauchemar.

Ces banquiers à l'allure si respectable ont spéculé sur les plus pauvres. En transformant artificiellement le travailleur en pseudo-propriétaire (on ne l'est pas vraiment si on rembourse toute sa vie), ils ont repris son salaire sous forme de prêts remboursables à vie. La crise des subprimes n'est pas un avatar ou une escroquerie de délinquants, mais elle découle des fondements mêmes du système capitaliste. (François Ferrara)

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En Belgique, 6 % à peine des isolés peuvent acheter un logement

La situation en Belgique présente à la fois des similitudes et des différences avec celle des états-Unis.

Dans notre pays, avec la stagnation du pouvoir d'achat et la hausse ininterrompue de l'immobilier depuis dix ans, il devient de plus en plus difficile pour les travailleurs d'acquérir leur logement. Le prix moyen d'une habitation atteint 160 000 euros (+ 50 % sur quatre ans).

En 2003, 14 % seulement des isolés et 66 % des couples étaient capables d'acheter leur maison. Aujourd'hui, c'est à peine 6 % des isolés et 50 % des couples. Encore que, dans bien des cas, l'aide des parents est nécessaire, soit pour fournir un capital de départ, soit pour se porter garant vis-à-vis de la banque. Dans ce cas, ils mettent leur propre maison en gage pour le crédit hypothécaire de leur enfant. Sachant que pour la génération actuelle, il est de plus en plus difficile de mettre de côté, il deviendra pratiquement impossible aux travailleurs actuels d'aider leur propre enfant.

Les banques ont trouvé une solution : allonger la durée des prêts hypothécaires. Si on rembourse plus longtemps, on rembourse moins par mois, mais au final, la somme totale déboursée sera beaucoup plus importante. La durée moyenne des prêts est passée de 20 à 25 ans. Il apparaît aussi une proportion, encore faible, de prêts à 30 ans. Jusqu'ici, les prêts à 40 ans sont rares car la loi oblige que la totalité du prêt soit remboursé avant l'âge de la pension. Mais en France ou en Italie, ils sont de plus en plus nombreux.

En cas de chômage ou divorce, c'est souvent la cata

Notre législation actuelle interdit d'octroyer un prêt aux personnes dont la solvabilité (la capacité à rembourser) est trop faible. Pas de prêts de type subprime, comme aux Etats-Unis, donc. De même, contrairement aux USA, les taux variables ne peuvent généralement être revus que tous les cinq ans et dans une marge limitée (de – 2 % à + 2 %).

Mais il y a un hic : lorsque le chômage, la maladie ou le divorce entrent en jeu, la plupart des travailleurs ne savent plus rembourser. Et rien n'est prévu si les revenus du ménage viennent à chuter. La loi devrait prévoir une sorte de moratoire dans de tels cas. Les mensualités devraient être automatiquement adaptées aux nouveaux revenus.

A court terme, une crise immobilière comme celle des Etats-Unis n'est donc pas envisageable chez nous, mais une série d'éléments inquiétants doivent nous mettre en garde. C'est l'occasion de s'interroger sur la politique des autorités belges qui a toujours été – comme aux Etats-Unis — d'encourager l'acquisition de logement, au détriment du développement des logements sociaux.

Aujourd'hui, l'impossibilité croissante d'acquérir une maison et le manque chronique de logements sociaux poussent les gens à se tourner vers la location privée. Conséquence : la hausse vertigineuse des loyers, vu que la demande de logements décents dépasse fortement l'offre. C'est la raison pour laquelle on voit fleurir dans les grandes villes les logements insalubres proposés par les marchands de sommeil.

Si l'état créait des logements sociaux de bonne qualité et en suffisance, beaucoup n'achèteraient pas leur maison. Bien sûr, cela priverait les banques de la manne de profit qu'engendrent les prêts hypothécaires. Mais cela supprimerait les difficultés de plus en plus inextricables de beaucoup de familles pour trouver un logement à prix raisonnable. (F. F.)